Báo cáo giữa năm 2024 của Christie’s International Real Estate về thị trường bất động sản cao cấp thế giới – Điểm sáng: Bất động sản hạng sang toàn cầu tìm được chỗ đứng

Lãi suất, chế độ thuế và lượng người mua thuộc giới siêu giàu không có dấu hiệu hạ nhiệt sẽ giúp định hình thị trường bất động sản cao cấp trong nửa cuối năm và hơn thế nữa… Đó là những nhận định ban đầu của Christie’s International Real Estate về tình hình thị trường bất động sản cao cấp thế giới trong nửa đầu năm 2024. Cùng theo dõi bài viết chi tiết của The Globetrotter dưới đây.

Ngày 8 tháng 7 năm 2024

Hình ảnh một con vịt bình tĩnh nổi trên mặt nước trong khi đôi chân đạp điên cuồng bên dưới là một phép ẩn dụ thích hợp cho thị trường bất động sản hạng sang toàn cầu cho đến thời điểm giữa  năm 2024. Thị trường đã có nửa đầu năm ổn định, không có biến động lớn và đã có tăng nhẹ so với đợt điều chỉnh thị trường cuối 2022 - 2023. Ở các thị trường vi mô những đôi chân vịt đang hoạt động sôi nổi, dự báo nhiều yếu tố có thể gây ra hiệu ứng rộng hơn trong nửa cuối 2024.

Christie's International Real Estate đã khảo sát mạng lưới các công ty bất động sản cao cấp của chúng tôi trên khắp thế giới. Tùy từng thị trường, hoàn cảnh rất khác nhau, bị ảnh hưởng bởi cung cầu, địa chính trị như các cuộc chiến đang diễn ra ở Ukraine và Israel. Tuy nhiên, nhận xét của các nhà môi giới của chúng tôi tập hợp lại xung quanh ba xu hướng toàn cầu cần theo dõi trong thời gian còn lại của năm 2024 là:

• Lãi suất và lạm phát
• Chế độ thuế và chính sách của Chính phủ
• Sự chuyển dịch trong giới siêu cao cấp

Chờ đợi…và chờ đợi mức giá thấp hơn

• Có ý kiến cho rằng lãi suất ít ảnh hưởng đến thị trường hàng xa xỉ vì khách hàng mua ở phân khúc này không phụ thuộc vào khoản vay. Thực tế thì không hoàn toàn như vậy. Thị trường xa xỉ chỉ là một mắt xích trong chuỗi nhà ở, và mặc dù mắt xích đó có thể bền vững nhưng nó vẫn bị ảnh hưởng bởi các điều kiện xảy ra dọc tuyến.

• Lãi suất đã khiến việc xây dựng dự án mới chậm lại trong khoảng 2 năm trở lại đây, giảm nguồn cung và sức ép hàng tồn kho ngay cả ở phân khúc sang trọng. Nhưng những dấu hiệu đáng khích lệ đang xuất hiện. Vào ngày 5 tháng 6, Canada trở thành quốc gia Nhóm G7 đầu tiên cắt giảm lãi suất, hạ chuẩn 25 điểm cơ bản trong bối cảnh dữ liệu lao động yếu. Một ngày sau, với lạm phát ở mức 2,6% (giảm từ mức đỉnh 10,6%), Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) cũng làm theo. Tại Đức, lãi suất giảm vẫn chưa dẫn đến việc nới lỏng lượng hàng tồn kho mà người mua cần – hay việc tăng giá mà người bán mong muốn – nhưng sự sụt giảm của thị trường dường như đã được hóa giải.

• Sabine Lenzer, Giám đốc Kinh doanh Quốc tế của RIEDEL Christie's International Real Estate ở Munich, cho biết: “Tỷ lệ thế chấp đã giảm mạnh kể từ đầu tháng 11 năm 2023, các khoản vay mua nhà thời hạn 10 năm hiện chiếm khoảng 3% số giao dịch, giảm tương đương 20% so với thời điểm tháng 11 - 2023. Chúng tôi hiện thấy những nhà đầu tư dần quay trở lại thị trường nhưng chưa phải với số lượng lớn đến mức dẫn đến tăng giá. Tuy nhiên, có thể quan sát thấy chuyển động đi ngang.”

• Tại Anh, Leslie Schroeder, Giám đốc Nghiên cứu Nhà ở của Carter Jonas, chi nhánh Bất động sản Quốc tế của Christie's, lưu ý rằng lạm phát đang “giảm với tốc độ nhanh hơn dự kiến, dẫn đến lãi suất vẫn ổn định. Mức giảm giá cục bộ đã nhẹ hơn so với lo ngại ban đầu và thị trường xa xỉ nói chung vẫn tương đối kiên cường.”

• Tuy nhiên, còn quá sớm để nói rằng thị trường toàn cầu đã thay đổi góc nhìn về lãi suất. Ngay sau hành động của ECB, số liệu việc làm mới nhất từ Cục Thống kê Lao động đã làm tiêu tan hy vọng về việc cắt giảm lãi suất vào mùa hè ở Hoa Kỳ. Và tại Úc, Darren Curtis của Christie’s International Real Estate Sydney cho rằng đến giữa năm 2025 là kịch bản xấu nhất về việc giảm lãi suất.

• Will Davis, Chủ tịch và Nhà môi giới phụ trách Công ty Litchfield ở Đảo Pawley, Nam Carolina, đã tóm tắt các điều kiện thị trường như sau: “Người mua bằng tiền mặt vẫn sống khỏe mạnh, nhưng cho đến khi lãi suất giảm, thị trường nhà ở cao cấp sẽ gặp phải những thách thức .” Đây là tâm lý chung ở các nhà môi giới Hoa Kỳ từ New England đến Miami đến Austin, Thung lũng Silicon và Beverly Hills. Trong khi người mua và người bán hàng xa xỉ tiếp tục giao dịch, không khí chung vẫn thận trọng.

Lực đẩy và kéo của các chế độ thuế  

• Cân nhắc về thuế luôn đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch bất động sản xa xỉ trên toàn thế giới và có thể nói môi trường hiện tại đặc biệt năng động. Không dưới một phần ba số chi nhánh của Christie’s International Real Estate trong cuộc khảo sát của chúng tôi đã trích dẫn ảnh hưởng của các chế độ như vậy và các chính sách của chính phủ đối với thị trường. 

• Đứng đầu danh sách là việc loại bỏ dần chế độ thuế của Vương quốc Anh đối với những người không cư trú (thường được gọi là non-doms). Luật này có từ hơn 200 năm trước, đã cho phép nhiều cư dân giàu có ở Vương quốc Anh tránh phải đóng thuế đối với thu nhập và lãi vốn kiếm được ở nước ngoài. Các số liệu gần đây cho thấy dân số non-dom của Anh vào khoảng 69.000 người. Bắt đầu từ năm 2025, họ sẽ chỉ được hưởng miễn trừ trong 4 năm khi chuyển đến Vương quốc Anh thay vì 15 năm như hiện tại. 

 Sự thay đổi này làm dấy lên suy đoán rằng sẽ có một cuộc dịch chuyển từ  Vương quốc Anh đến các quốc gia thuận lợi về thuế hơn như Thụy Sĩ, Monaco, Ý và quốc gia Jersey thuộc Quần đảo Channel.

John Christie, Giám đốc điều hành của HG Christie Ltd. ở Bahamas cho biết: “Có thể nhóm nhà đầu tư Anh sẽ di chuyển tới đây do những thay đổi trong luật phi sở hữu”. Nhưng công ty môi giới Vương quốc Anh và chi nhánh Carter Jonas của Christie’s International Real Estate lại không tin rằng luật mới sẽ có nhiều tác dụng. David Ruddock, Giám đốc Điều hành Bán nhà ở của công ty cho biết, còn một năm nữa mới hết thời hạn 2025, chúng tôi vẫn chưa thấy bất kỳ tác động đáng kể nào đối với đầu tư nước ngoài vào bất động sản ở Vương quốc Anh. “Lĩnh vực bất động sản hàng đầu hiện đang có quan điểm thận trọng hơn.

Các chuyên gia dự đoán một cuộc di cư nhỏ của các cá nhân có tài sản siêu lớn, chiếm chỉ khoảng 0,3% tổng số. Sức hấp dẫn truyền thống của đầu tư bất động sản ở Vương quốc Anh, bao gồm sự ổn định của thị trường, cơ hội về lối sống, giáo dục và văn hóa, sẽ vượt qua những lo ngại về thuế.”

“Thụy Sĩ nổi bật là thiên đường của sự ổn định và dễ dự đoán.” Maxime Dubus, Giám đốc điều hành của SPG One SA, có trụ sở tại Geneva, cho biết: Môi trường thân thiện với doanh nghiệp, chất lượng cuộc sống cao và sự cống hiến cho sự đổi mới và bền vững khiến nơi đây trở thành điểm đến hấp dẫn cho những ai muốn bảo vệ mình khỏi những biến động toàn cầu. 

Một thị trường khác vừa kết thúc chính sách giảm thuế phổ biến đối với người mua nước ngoài là Bồ Đào Nha, nơi chế độ Người không thường trú (NHR) đã kết thúc vào năm ngoái. NHR được giới thiệu vào năm 2009 để thu hút vốn nhân lực và đầu tư bất động sản trong bối cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu. Sau 15 năm, chương trình về cơ bản là nạn nhân của sự thành công của chính nó. Bây giờ trọng tâm của chính phủ đã chuyển sang khả năng chi trả nhà ở. 

Joao Cilia, Giám đốc điều hành của Porta da Frente Christie’s International Real Estate ở Lisbon, cho biết: “Với việc chấm dứt các lợi ích tài chính dành cho người nhập cư, năm 2024 đã có một khởi đầu yếu kém”. Tuy nhiên, triển vọng đã sáng sủa hơn trong nửa cuối năm nhờ lãi suất giảm và nhu cầu mạnh mẽ từ người mua Bồ Đào Nha. “Chính phủ mới cũng có thể khôi phục lại một số chương trình nhắm vào các nhà đầu tư quốc tế,” ông nói.

• Các thị trường khác đang chịu tác động của chính sách thuế đối với việc mua hàng xa xỉ bao gồm Canada, quốc gia gần đây đã áp dụng thuế đối với người mua nước ngoài ở Vancouver và thuế biệt thự mới đối với việc mua nhà cao cấp ở Toronto.  Los Angeles cũng có thuế biệt thự có hiệu lực vào tháng 4 năm 2023 vẫn là lực cản đối với thị trường. “Với lãi suất và biện pháp thuế biệt thự - ULA, chúng tôi vẫn đang phải đối mặt với mức độ trì trệ trong thị trường hàng xa xỉ” - Aaron Kirman, Giám đốc điều hành của Christie's International Real Estate Southern California, cho biết . 

• Tất nhiên, việc lấp các lỗ hổng ở một số thị trường sẽ tạo ra cơ hội ở những thị trường khác. Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất tiếp tục chứng kiến ​​làn sóng người mua cao cấp chưa từng có vào năm 2024 sau khi chào đón khoảng 4.500 triệu phú vào năm 2023, nhờ chương trình Golden Visa tự động gia hạn kéo dài 10 năm. Và Massimiliano Bulzoni, Giám đốc điều hành Bất động sản độc quyền ở Rome, Milan và Naples, báo cáo rằng thuế cố định của Ý đã thành công trong việc hồi hương những người Ý sống ở nước ngoài, cũng như thu hút người nước ngoài định cư chính thức.Điểm mấu chốt: tiền di chuyển, và trong bất động sản hạng sang, nó thường đi theo con đường ít bị cản trở nhất. 

Sự chuyển động của giới siêu giàu

Vào tháng 3 năm 2022, khi sự bùng nổ bất động sản do COVID đang lên đến đỉnh điểm, các nhà môi giới Bất động sản Quốc tế của Christie's từ khắp nơi trên thế giới đã tập trung tại Aspen, Colorado để tham dự Hội nghị hàng năm của mạng lưới.

Khi đó, nhà quản lý tài sản của UBS - Alli McCartney, một chuyên gia thường xuyên thấy trên truyền hình cáp của Hoa Kỳ, đã nói với đám đông: “Khi đại dịch kết thúc, những người giàu có sẽ không ngừng chi tiêu. Họ đã quen với việc trả tiền để sử dụng dịch vụ ưu tiên và họ sẽ tiếp tục làm như vậy, trong các lĩnh vực du lịch, hàng hóa xa xỉ và bất động sản.”Ngày nay, trong khi một số thị trường tăng giá và một số thị trường giảm giá, trong khi lạm phát dai dẳng và lãi suất cao vẫn tồn tại thì người mua thuộc giới siêu cao cấp vẫn tiếp tục mua vào. Họ mua cả ở các thành phố và vùng ngoại ô, trên hồ và đại dương, ở nông thôn và miền núi. Đúng, họ gặp phải những gờ giảm tốc và đường vòng trên đường đi, nhưng sớm hay muộn họ cũng đến được đích.

Điều này không có nghĩa là tất cả người bán đều thuận lợi. Ví dụ: ở Naples, Mike Dodge, Giám đốc tại Công ty Bất động sản Quốc tế John R. Wood Christie cho biết nên xếp những người bán ở phân khúc trên 1 triệu USD vào hai loại: họ định giá theo thị trường hoặc họ đã xem rõ các báo cáo cho thấy giá đi xuống từ năm 2022 và chọn cách phớt lờ. Nhóm định giá theo thị trường trước đây thông thường có thể gaio dịch trong khoảng 71 ngày/ đơn hàng. Còn nhóm thứ hai thì mất khoảng 4 tháng.

Tại Thung lũng Silicon, Trapani của Sereno cho biết thêm, “Vẫn còn một số người bán đang cố gắng chờ đợi, hy vọng sẽ đạt được doanh số cao nhất nhưng không thành công. Một ngôi nhà có giá trị cao đã cũ sẽ vẫn còn tồn tại. Nếu sửa sang đẹp đẽ sẽ bán được. Nhưng doanh số bán hàng gần đây thấp hơn mức yêu cầu.”

Những nhận xét tương tự cũng được chia sẻ bởi các nhà môi giới Bất động sản Quốc tế của Christie từ Ottawa đến Munich đến vùng Basque của Pháp và trên khắp Hoa Kỳ. Kết luận: tất cả có xu hướng kẹt ở vấn đề giá cả. Những người mua siêu giàu - UHNW đang ở thế mạnh. Thị trường chứng khoán một lần nữa mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư vào năm 2024, với S&P 500 tăng 14% tính đến giữa tháng 6 và NASDAQ tăng hơn 19%. 

Sonja Cullaro, Đồng sáng lập và Phó chủ tịch điều hành của Tập đoàn Bất động sản Quốc tế Christie’s có trụ sở tại Manhattan, lưu ý rằng Phố Wall đã chi 33,8 tỷ USD tiền thưởng vào năm ngoái. Với việc thị trường phát triển mạnh mẽ vào năm 2024, cô kỳ vọng một mùa thưởng mạnh mẽ khác sẽ vực dậy thị trường bất động sản đô thị New York một lần nữa.

Nửa cuối năm 2024 có thể sẽ đặt ra một số thách thức đối với thị trường bất động sản trên toàn thế giới. Cuộc bầu cử tổng thống Hoa Kỳ được biết là khiến người mua và người bán phải lùi lại một bước, và cuộc bầu cử vào tháng 11 này sẽ là một trong những cuộc bầu cử gây lo lắng nhất trong lịch sử. Xung đột bùng phát ở Ukraine và Trung Đông. Và lạm phát cũng như lãi suất “cao hơn trong thời gian dài hơn” vẫn là một rủi ro. Nhưng năm 2024 cũng đã vượt quá mong đợi về nhiều mặt và thị trường có vẻ như đang đi đúng hướng cho một nửa cuối năm vững chắc.

Bài được thực hiện bởi chuyên gia Peter Olesker – của Christie’s International Real Estate.

Đọc tiếp phần 2 "Báo cáo giữa năm 2024 của Christie’s International Real Estate về thị trường bất động sản cao cấp thế giới – Thị trường mới, Cơ hội mới và hơn thế nữa" tại đây:

THE GLOBETROTTER - S&S REAL ESTATE
Đối tác độc quyền của Christie's International Real Estate tại Việt Nam.
Liên hệ với chúng tôi tại welcome@theglobetrotter.vn
Hotline: (+84) 76 811 1969
Sắp ra mắt tại Hilton Saigon, 11 Công Trường Mê Linh, Bến Nghé, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh