Những nền móng cơ bản để bắt đầu hành trình khám phá thị trường bất động sản ngoài Việt Nam – Phần 2: Các tiêu chí chọn lựa thị trường

Thông thường, mọi nhà đầu tư bất động sản khi bắt đầu tìm hiểu đều đặt câu hỏi rằng mua ở đâu thì tốt, mua ở đâu để có cộng đồng phát triển và có lợi nhuận? Tuy nhiên, đầu tư bất động sản ở nước ngoài không nhất thiết phải theo ý kiến và thị hiếu kinh doanh của số đông, mà mục tiêu và nhu cầu của chính bạn mới là điểm quan trọng. Trước khi bắt đầu, hãy đặt câu hỏi cho bản thân để xác định mục đích lớn nhất của việc đầu tư này đối với bạn và gia đình là gì: giữ tài sản đắc địa cho thế hệ sau; đầu tư trung hạn kiếm lợi nhuận từ việc chuyển đổi; tạo dòng thu nhập thụ động từ việc cho thuê; đăng kí quốc tịch mới hay kết hợp nhiều mục đích khác nhau…

Ngay sau đó, việc xác định các yếu tố rủi ro trong kinh doanh và đầu tư của bạn cần được làm rõ và lưu ý khi đầu tư bất động sản nước ngoài, để đảm bảo hoàn thành được mục tiêu ban đầu đã đề ra. Nếu bạn đã xác định được mục tiêu và sẵn sàng tâm lý và tài chính cho mục tiêu đó, thì việc tiếp theo là đi tìm kiếm bất động sản mình yêu thích. Bạn nên thiết lập một ngân sách ban đầu cho khoản đầu tư này, đề ra bài toán của bản thân chính xác cho những đơn vị tư vấn liên quan, từ tài chính cho đến vị trí, khu vực, loại hình bất động sản, các loại thuế phí. Nhờ đó, bạn sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian khi xác định được những thông tin này ngay từ ban đầu.

Từ những điểm mang tính “xương sống” ở trên, bước tiếp theo sẽ là lựa chọn các địa điểm có tính khả thi và đáp ứng đúng nhu cầu. Từ châu lục nào trên thế giới, đất nước nào trong châu lục đó, thành phố nào trong đất nước đó, và cho đến khu vực nào trong thành phố đó, bất động sản mà bạn yêu thích mới bắt đầu được vệ tinh hoá ở quy mô nhỏ dần. Bên cạnh đó, bạn cũng cần xác định các yêu cầu tiếp theo của bản thân ở cấp độ chi tiết hơn, như có phải ở gần các khu toà nhà văn phòng không, có cần phải gần trường học không, một nơi yên lặng gần gũi thiên nhiên hay ở khu vực trung tâm đô thị lớn…

Khi đã định hình được địa điểm, chúng ta sẽ xác định được các nhà tư vấn chuyên môn về quy định pháp lý và thuế áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài ở khu vực đó.

Và sau khi bạn đã xác định được ngân sách và nắm rõ độ rủi ro cũng như mục tiêu đầu tư, dưới đây là một số tiêu chí thường được cân nhắc để khoanh vùng một đất nước khi đầu tư bất động sản:

Hiệu suất thị trường bất động sản

Nghiên cứu hiệu suất trong quá khứ và hiện tại của thị trường bất động sản ở quốc gia bạn chọn sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các xu hướng tiềm năng trong tương lai. Hãy tìm kiếm những thị trường có lịch sử tăng trưởng nhất quán hoặc những thị trường có dấu hiệu phục hồi đầy hứa hẹn nếu gần đây chúng vừa trải qua thời kỳ suy thoái. Lợi suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy cao là những chỉ số chính cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ.

Một trong những câu hỏi quan trọng nhất bạn cần hỏi là tốc độ tăng trưởng của thị trường như thế nào. Điều quan trọng là phải kiểm tra dự đoán về thị trường trước khi mua hàng. Một số thị trường bất động sản trước đây được biết đến là mạnh mẽ, trong khi những thị trường khác lại biến động hơn.

Điều quan trọng nữa là bạn phải kiểm tra mức tăng trưởng dân số (điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng thị trường). Nếu một khu vực (hoặc thị trường) mà bạn quan tâm có tốc độ tăng trưởng dân số cao thì gần như chắc chắn về sự gia tăng nhu cầu về bất động sản.

Không giống như tăng trưởng thị trường, tăng trưởng dân số rất dễ dự đoán, vì vậy bạn không cần phải là một chuyên gia kinh doanh hay bất động sản mới biết nên đầu tư vào đâu. Tất cả bạn phải làm là làm theo các con số.

Thị trường có mở cửa không?

Thị trường bất động sản như ở Mỹ chào đón các nhà đầu tư không cư trú và có luật pháp và quy định giúp công dân nước ngoài dễ dàng mua và sở hữu tài sản. Trong khi các quốc gia như Thái Lan cấm sở hữu đất đai và hạn chế người nước ngoài sở hữu hơn 49% tài sản nhà ở. Vì vậy cần kiểm tra xem có luật hoặc chính sách cụ thể nào có thể hạn chế bạn hoặc thậm chí có khả năng làm giảm lợi nhuận của bạn hay không.

Ví dụ, Sri Lanka cho phép các nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản mà không có bất kỳ hạn chế nào nhưng áp dụng thuế chuyển nhượng 100% đối với người không cư trú. Trong khi các  nước châu Âu như Ý, Pháp và Tây Ban Nha đối xử với người mua nước ngoài giống như công dân của họ. Hơn nữa, một số quốc gia thậm chí còn có các chương trình đầu tư cấp quyền công dân hoặc nơi cư trú cho các nhà đầu tư đồng ý đầu tư một số tiền nhất định hoặc mua bất động sản ở các khu vực cụ thể. Các chương trình này có hai mục tiêu - thu hút người mua nước ngoài và củng cố nền kinh tế địa phương.

Tỷ lệ giá trên tiền thuê như thế nào?

Tỷ lệ giá trên giá thuê là tỷ lệ mà các nhà đầu tư bất động sản trên toàn thế giới sử dụng để xác định khả năng một tài sản cụ thể sẽ có giá cho thuê tốt. Nói cách khác, sẽ có những người thuê tiềm năng tranh nhau trái phải để thuê hay không. Nếu bạn đang muốn đầu tư bất động sản quốc tế để tạo thu nhập thụ động bằng cách cho thuê bất động sản thì đây là thông tin quan trọng nhất bạn cần.

Nếu tỷ lệ giá trên giá thuê cao thì tài sản được đề cập là tài sản cho thuê tốt. Thị trường cũng vậy. Điều quan trọng là bạn phải chọn một nơi có triển vọng cho thuê cao vì bạn sẽ dễ dàng cho thuê bất động sản mới mua hơn và tạo thu nhập thụ động.

Điều quan trọng nữa là chọn một thị trường có mức tăng giá thuê ổn định. Ví dụ, thị trường Mỹ đã có tốc độ tăng trưởng ổn định từ 5% đến 15% trong vài năm qua. Điều đó có nghĩa là các chủ nhà trên khắp Hoa Kỳ đã thấy lợi nhuận của họ tăng lên.

Đọc tiếp phần 3: Những loại hình bất động sản quốc tế thường gặp

Để đặt lịch tư vấn 1-1 về dịch vụ môi giới bất động sản quốc tế, hãy để lại lời nhắn cho The Globetrotter tại đây:

The Globetrotter là bộ phận đặc biệt thuộc S&S Real Estate - đối tác độc quyền của mạng lưới Christies International Real Estate với sự hiện diện tại 50 quốc gia trên toàn thế giới và chuyên môn đặc thù trong tìm kiếm các bất động sản độc đáo.

Hãy bắt đầu hành trình khám phá và sở hữu thế giới của bạn cùng với The Globetrotter – văn phòng sắp ra mắt tại Hilton Saigon, 11 Công Trường Mê Linh, Bến Nghé, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

THE GLOBETROTTER - S&S REAL ESTATE
Đối tác độc quyền của Christie's International Real Estate tại Việt Nam.
Liên hệ với chúng tôi tại welcome@theglobetrotter.vn
Hotline: (+84) 76 811 1969
Sắp ra mắt tại Hilton Saigon, 11 Công Trường Mê Linh, Bến Nghé, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh